윤석열 국민의힘 부동산 공약 분석

안녕하세요. 궁금증연구소입니다.

오늘 포스팅 주제는 "윤석열 부동산 공약 분석"입니다.

 

지난 이재명 부동산 공약에 이어 제1야당 국민의 힘의 강력한 대선후보로 거론되는 윤석열 전 검찰총장의 부동산 공약을 살펴보는 시간을 가져보겠습니다. 이재명의 부동산 정책은 아래 링크를 이용해 주시면 됩니다.

 

2021.09.06 - [부동산 이야기] - 이재명 부동산정책 분석

이재명 부동산정책 분석

 

1. 주택공급

저는 재건축·재개발이 원활히 이루어질 수 있도록 제도를 개선하고, 용적률 인센티브를 활용하여 신규주택의 공급을 확대하며, 수도권 3기 신도시의 차질 없는 추진 등을 통해 5년 동안 전국에 250만 호 이상, 수도권에 130만 호 이상의 신규주택을 공급하겠습니다.
특히 양질의 민간임대주택이 공급될 수 있도록 제도와 여건을 조성하면서, 교통망 확충, 공공서비스 개선 등을 통해 국민들이 살고 싶은 주거지를 넓혀 나가도록 하겠습니다.
[출처] [연설문] 윤석열의 약속 - 부동산 공약 발표|작성자 윤석열 국민캠프

 

 시장경제에서 공급이 수요보다 많으면 가격이 떨어진다는 것은 상식입니다. 현 부동산 가격 폭등의 원인은 유동성 증가로 인한 인플레이션의 영향이 가장 커 보입니다. 하지만 정부의 여러 가지 부동산 정책 오류로 인해 시장의 매매 공급, 전월세 공급이 줄어들어 폭등장세에 기름을 부었다는 사실도 받아들여야 할 것으로 보입니다.

 

서울은 특히나 박원순 전 시장의 재건축, 재개발을 옥죄고 도시재생 위주의 정책을 펼치면서 공급량이 과도하게 축소된 측면이 있습니다. 최근 보궐선거로 다시 서울시장으로 돌아온 오세훈은 그 반대급부로 재건축, 재개발 규제를 풀어 서울의 주요 중요 지역에 양질의 공급량을 늘리겠다는 정책기조를 보이고 있습니다.

 

오세훈 부동산정책(출처- http://biz.heraldcorp.com/view.php?ud=20210907000614)

 

따라서 대선후보들이 잇달아 공급량 확대 정책을 내는 것은 공히 동일한 듯합니다. 윤석열 대선후보도 가장 먼저 공급량 확대를 공약으로 제시했습니다. 그 방법은 먼저 제도개선을 통한 재건축, 재개발의 촉진과 용적률 상향을 통한 공급량 확대입니다. 서울처럼 땅이 부족한 곳에 공급량을 늘리려면 단위면적당 거주인원을 늘리는 방법밖에 없습니다. 용적률을 높이고, 재건축 재개발을 통해 기존 낡고 작은 집을 부수고 새롭고 많은 주거지를 지어주는 것입니다.

 

 

3기 신도시의 추진은 전정권의 계획을 이행하는 것이니, 윤석열의 새로운 부동산 정책이라고 보기는 힘들 것 같습니다. 그리고 전국 250만 호, 수도권 130 만호라는 공급량의 현실성에 역시 의문이 드는군요.

 

 

2. 부동산 제도 정상화

주택담보대출에 대한 과도한 규제를 완화하여 실수요자의 주택구입과 원활한 주거이동을 보장하는 한편 보유세 부담을 줄이고 양도소득세 세율을 인하하는 등 부동산 세제도 정상화하겠습니다.
특히 주택 공시 가격의 현실화 추진 속도를 조정하고, 1세대 1 주택자에 대한 세율 인하 등 종합부동산세 과세 체계를 전반적으로 재검토하겠습니다. 또한 임대차시장을 정상화하여 임차인의 주거안정을 강화하는 데도 힘쓰겠습니다. 전월세 시장을 왜곡시키는 제도도 정상화하여 임차인의 권익을 보호하겠습니다. 개인과 기업 임대사업자들에게 적절한 인센티브 제공과 함께 상응하는 의무를 부과함으로써 민간임대주택사업도 정상화하겠습니다.
[출처] [연설문] 윤석열의 약속 - 부동산 공약 발표|작성자 윤석열 국민캠프
[출처] [연설문]윤석열의 약속 - 부동산 공약 발표|작성자 윤석열 국민캠프

문재인 정부의 부동산 정책은 이제 기억조차 나지 않을 정도로 빈번하게 발표되었습니다. 총 26번의 정책이 추진되었고, 문재인 정부 시기 부동산 집값은 지역을 막론하고 폭등하였습니다. 매매가뿐만 아니라 전월세까지 많이 올랐죠. 대출규제는 점점 강화되었고, 보유세를 포함한 관련 세금도 폭증했습니다. 임대차 3 법으로 전월세 매물 잠김 현상이 나타나며 임대료도 많이 올랐습니다.

 

문재인 정부 부동산정책- 출처(정책위키)

 

윤석열 후보도 이에 대한 문제의식을 가지고 있는 것으로 보입니다. 이에 따른 공약을 정리해 보자면

 

© 주택담보대출 규제 완화

© 과도한 보유세, 양도세, 종부세 인하

© 주택 공시 가격 현실화

© 임대차 3 법 수정

© 민간임대주택사업 정상화

 

정도로 볼 수 있을 것 같습니다. 이 중 국회의 힘이 필요한 요소(임대차 3 법 등)를 제외하고 국토교통부나 금융위원회 등 정부기관 소관으로 수정할 수 있는 정책들이 수정과정을 거칠 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

 

3. 주거복지, 주거안정지원

취약계층에 대해서는 적정 수준의 공공임대주택을 지속적으로 공급하면서, 노후 임대주택의 재건축, 리모델링을 통해 주거 수준을 향상하고 주거급여 지급대상자를 확대함과 아울러, 급여 수준을 합리적으로 조정하는 등 주거비용의 부담을 완화하도록 하겠습니다. 또한 생애최초 주택구입 가구에게는 공공분양주택보다도 낮은 가격으로 청년 원가 주택과 역세권 첫 집 주택과 같은 자가주택을 꾸준히 공급하고, 신혼부부와 청년층 대상으로는 담보인정비율(LTV) 인상과 저리 융자 등의 금융지원을 통해 내 집 마련을 적극 지원하겠습니다.
[출처] [연설문] 윤석열의 약속 - 부동산 공약 발표|작성자 윤석열 국민캠프

임대주택의 공급, 리모델링, 주거급여 대상자 확대 등은 윤석열 후보의 독특한 공약이라기보다, 역대 정권별로 지속적으로 이어져 오던 정책의 연속성 측면에서 보면 될 거 같습니다. 쉽게 말해 그냥 하던 거 계속합니다. 눈에 띄는 것은 "청년 원가 주택"이라는 공략입니다.

 

건설원가로 주택을 청년에게 공급한다는 것인데, 민간시장은 참여하지 않을 가능성이 높습니다. 이윤 없는 곳에 기업이 참여할리가 만무하니까요. 이 청년 원가 주택은 분양가의 20%를 내고, 나머지는 장기저리 원리금 상환을 통해 거주하는 방식이라고 합니다. 현재 진행되고 있는 누구나 집 사업이 생각나네요. 청년 원가 주택의 대상은 청년, 무주택, 저소득층 등 사회약자를 위한 것입니다.. 5년 이상 거주 후 원가 주택 매각을 원할 경우 국가에 매각하도록 하되, 매매차익 중 70% 까지 입주자에게 돌아가게 하여 재산 형성을 지원하고, 2차 입주자도 국가가 1차 입주자로부터 환매한 낮은 가격에 입주할 수 있도록 하는 것입니다. 매매차익은 전부 갖는 것이 아니고 국가와 나누는 방식입니다. 이점도 누구나 집 사업과 비슷하네요.

 

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4. 역세권 첫 집주택

역세권 첫 집 주택은 우선 역세권 민간 재건축단지의 용적률 상향조정을 통해 공공분양주택을 확보하고, 또 역세권 인근에 있는 저활용 국공유지인 차량정비창, 유수지, 공영차고지 등을 복합 개발해 공공분양주택으로 공급하는 것입니다. 저는 임기 5년 내에 「역세권 첫 집주택」 20만 호를 공급하는 것을 목표로 하고 있습니다. 이를 위해서 역세권 민간 재건축사업의 용적률을 300%에서 500%로 상향 조정하고, 증가된 용적률의 50%를 공공 기부채납을 받아 공공분양주택으로 활용하고자 합니다. 또한, 서울 등 대도시에 저활용 국공유지를 활용해서, 기존 기능을 지하 화하거나 상부 데크화를 하여 입체복합개발 방식으로 생애 첫 집을 공급하는 것입니다.
[출처] [연설문] 윤석열의 약속 - 부동산 공약 발표|작성자 윤석열 국민캠프

 

역세권 첫 집주택 공약 또한 큰 틀에서 공급계획입니다. 용적률 상향을 하고 그중 일부를 기부채납 받아 공공분양을 하는 방식입니다. 사실 지금 공급량이 부족하다 보니, 모든 정책의 포커스가 용적률을 높이고 공급을 때려대는 것에 맞추어져 있는데, 사실 용적률이 이렇게까지 극단적으로 높아지는 것이 좋아만 보이지는 않는군요. 좁은 면적에 높은 용적률은 결국 닭장 같은 주거환경, 교통혼잡 등 주거의 질을 극단적으로 떨어뜨릴 수도 있습니다. 

 

용적률 499% 화서역 파크푸르지오

물론 건폐율에 따라 달라지겠지만, 용적률을 극단적으로 올리면 위와 같은 모습의 주택이 연출될 것입니다. 서울은 땅이 수원에 비해 더 부족하니, 더 심한 모습이 될 수도 있겠지요. 일단 집이 부족하니 주거의 진 모르겠고, 닥치고 때려짔고 보자는 마음이 이해가 되면서도 걱정도 되네요. 기타 국공유지에 집을 짓는 계획은 새롭다고 볼 수는 없습니다. 이미 기존에도 용산 공원부지나 여러 철도기지를 검토하고 있지만, 쉽지 않아 보입니다.

 

대선공약이나 정책공약을 볼 때마다 느끼는 거지만, 참 구체성이 떨어지네요. 정책공약이라는 것이 이렇게 큰 그림만 제시하는 것이 아니라면, 좀 더 구체적인 자금계획을 가지고 현실적이고 창의적인 좋은 공약들이 제시되었으면 좋겠습니다. 

 

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