주택임대사업자 보증보험 의무가입 면제 규정

안녕하세요. 궁금증연구소입니다.

오늘 포스팅 주제는 "주택임대사업자 보증보험 의무가입 면제 규정"입니다.

 

2020년 주택시장 안정 보완대책(7.10 대책)에 따라 보증보험 가입이 모든 등록 임대주택으로 확대 적용*(법 개정‧시행: ’ 20.8.18) 되었습니다. 신규 등록 임대는 법 시행 즉시 적용하고, 기존 등록등록 임대는 준비과정을 고려하여 1년 유예기간(’ 21.8.18. 이후 계약 체결 시)을 두었는데 2021년 8월 18일이 지났으므로, 지금부터 계약하는 모든 임대주택사업자들은 임대보증금 반환보증보험 가입이 의무가 되었습니다.

 

보증보험의 가입으로 혜택은 세입자들이 보는데 보험가입 부담은 전액 임대인이 해야 한다는 점에서 좀 많이 불합리한 법이 아닌가라는 생각이 듭니다. 게다가 보험가입을 하지 않으면 최고 2000만 원의 벌금, 최장 2년의 징역에 처해질 수 있었죠. 보험 가입 안 해줬다고 2년은 너무 과한 거 아닌가요? ㅠㅠ 이를 의식한 것인지 기존 주택임대사업자와 관련된 제도들이 수정되어 발표되었습니다. 

 

1. 전세반환금 보증보험 가입의무 면제 규정

가입의무 면제규정1

 

   정부도 제도의 불합리함을 좀 인식했는지, 「민간임대주택에 관한 특별법」 일부개정법률 공포안 국무회의 통과를 통해 수정된 정책이 보도되었습니다. 먼저 기존에 무조건 가입해야 했던 주택임대사업자의 전세반환금 보증보험 의무에 면제 규정이 생겼습니다. 먼저 임대보증금이 최우선변제금액 이하이고, 보증보험 미가입에 임차인이 동의하면 가입하지 않아도 됩니다.

출처- 국토교통부(최우선변제금)

서울은 최대 5000만 원까지 최우선변제금으로 인정되기 때문에 5000만원 이하는 임차인이 동의하면 보증보험을 가입하지 않아도 됩니다. 단 근저당권 등 밤보 물권이 선순위에 설정된 경우는 담보물권의 설정시점 기준으로 인정된다. (아래 예시 참조)

Q&A

 

 

 

 

 

가입의무 면제규정2,3

두 번째로 LH 나 SH 같은 주택공기업이 주거복지의 일환으로 직접 집주인에게 주택을 빌려 저렴하게 주택을 임차하는 경우 보통 보증가입을 가입해 두는 경우가 있습니다. 이 경우는 집주인이 또 보증보험을 가입하는 것은 불필요한 보험을 중복 가입하는 것이 되므로, 보증보험가입을 추가로 하는 것을 면제해 줍니다.

 

마지막으로, 임차인이 스스로 전세보증보험에 가입을 해 둔 경우가 있습니다. 이때 비용을 임대인이 지급하였고 외형상 임차인이 가입했다면 추가로 보증보험 가입을 하지 않아도 됩니다. 기존에는 그것과 상관없이 주택임대사업자의 의무이기 때문에 중복되던 말던 무조건 가입해야 한다는 게 법이었다네요 -_-;

 

 

2. 주택임대사업자 보증보험 가입의무 위반 시 처벌규정 변경

 

기존 : 2년 이하의 징역이나 22천만 원 이하의 벌금

변경 : 형벌 조항을 삭제, 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과( 상한액(3천만 원)을 설정)

 

처벌규정도 변경되었습니다. 보험 가입 안 했다고 2년 징역은 너무 하다는 생각 했나 보네요.

 

3. 일부 보증 요건 보완

보증요건 보완

불명확하던 보증요건이 좀 더 명확하게 바뀌었습니다.

 

 

 

 

 

 

4. 임대보증금 보증가입기간 연장

 

기존 : 임대의무기간

변경 : 임대사업자 등록이 말소된 날(말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차 계약이 종료되는 날로 한다)

 

임대사업자가 가진 임대의무기간이 지나면 임대사업자등록이 되어 있어도 보증보험 의무가입을 하지 않아도 되었지만, 이제는 임대사업자등록이 말소된 날까지 보증보험 가입을 해야 합니다.

 

5. 보증회사에서 보증가입‧해지 자료를 지자체로 제출

보증회사는 이제 임대사업자의 보증 가입 또는 해지 사실을 시장‧군수‧구청장에게 알리고 관련 자료를 제출하며, 해당 자치단체의 장은 국토교통부 장관에게 관련 자료를 제공해야 합니다. 반대로 말하면 지자체, 국토부에서 임대사업자들이 제대로 보증보험 가입의무를 지키고 있는지 다 모니터링할 수 있게 되었다고 볼 수 있습니다. 과태료 맞고 싶지 않다면 신경 써서 가입해야 할 듯합니다.

 

6. 직권말소 가능

 

보증 미가입 사업자에 대해 시장‧군수‧구청장이 직권으로 등록 말소할 수 있도록 하였다.

 

임대료 체납 등 법정 거절사유가 없는 한 임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 기간을 당초 ‘임대의무기간’에서 ‘임대등록기간(임대개시일부터 임대등록말소일까지)’으로 연장

 

7. 임대차 계약 갱신 가능 기간 연장

 

기존 : 임대의무기간

변경 : 임대등록기간(임대개시일부터 임대등록말소일까지)

 

기존에는 세입자들이 주택임대사업자의 임대의무기간이 지나면 계약갱신 요구를 할 권리가 없었습니다. 연장이 임대의무기간 동안만 적용되었으니까요, 그렇지만 변경된 규정에는 임대등록을 말소할 때까지는 갱신을 할 수 있게 바뀌었습니다. 즉, 임대의무기간이 끝나도 등록말소하지 않았다면 갱신할 수 있도록 한 것입니다. 

 

 

8. 임대사업자 등록 제한 사유 추가

임대사업자 등록제한 사유 추가

 

임대사업자 등록제한 사유가 추가되었습니다. 그렇지만 기존에 등록해서 어쩔 수 없이 끌고 가는 사람들 이외에 의무만 과다해지고 혜택을 대폭 축소하는 임대사업자를 누가 다시 등록하려고 할지 의문이네요.

 

요약

 

출처- 국토교통부

2021.09.06 - [부동산 이야기] - 이재명 부동산 정책 분석

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